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房地产
房地产
第二天上午，周不器去了市里。
这是他第一次露面，跟领导们谈土地的事，市里的头头脑脑都参加了会谈，基本就算是拍板了。
紫微星割让260亩的土地，交换375亩的土地。
交换完成后，一周之内，有关部门会帮忙运作，把这375亩的土地更改性质，从商业用地变更为住宅用地。
然后，紫微星再用这块住宅用地去银行贷款，可以拿到12亿元。再以剩下的那一块650亩的商业用地贷款，拿到3亿元。
也就是说，总共可以贷款15亿元。
紫微星再利用这笔贷款，进行房地产开发就好了。
相关的细节，并没有在会议上详谈，主要说了这次的国家扶持的意义和性质，表达了对紫微星的期待和关切，希望周不器能再接再厉，把企业办好，沿着技术创新的路走下去，不辜负党和人民的信任。
到了2007年的这个阶段，科技圈的形势已经越来越明朗。
联想已经不再是高高在上神一般的企业了，在首都的声势和地位，已经隐隐被百度超过。只不过百度是民企，在企业待遇方面比联想差一些。
紫微星就不一样了。
紫微星有了百度的声势和地位，也有了联想的政策扶持和政府优待。
绝对是开创先河。
更令周不器感动的是，领导们的态度一点都不居功，希望紫微星低调，对这次的扶持计划要保密，并且要把账做好做清楚，不要给外国人把柄。
要低调运作，要把房地产项目开发跟紫微星做切割。
市场经济，要公平竞争。
裁判员帮忙的事情，至少表面上不能有。
福耀的曹老板曾多次感慨，说是国家和政府给了他太多的恩情，他不能忘恩负义，必须留在国内，不能移民美国。
前世的周不器是个小老板，身家财富巅峰时候还不到1000万，层次不够。他就很怀疑，觉得曹老板拍马屁的嫌疑很重。合法做生意，创造就业、创造税收，谈什么恩情啊？太扯淡了。
这一世，他已经做到了最顶级，算是国家级企业家。亲身经历了，才能真正的感同身受，很多事就看明白了。
那还真的是肺腑之言。
在市里开完会，周不器直接去了万通，去找冯老板。
最近这些年的万通声势比较弱。
不是实力不够，是冯老板收心了，钱已经够花了，不想像很多房地产企业家那样，到处疯狂囤地、抢地，不停地做楼盘开发了。
对他来说，赚更多的钱已经没有意义，他现在忙着写书立传，把自己这些年做生意的经验写出来，传授下一代。
至于公司，每年开发两三个项目，维持基本的运转就够了。
他“抢”着要做紫微星的地产项目，不是为了赚钱，是想在紫微星的发展过程中参与一次，算是一个小成就。也是想帮小老弟一把，想看看这小子到底能走多远。
紫微星不会做房地产开发。
是万通承包过去，所有的业务都是万通来做，小区名称也是万通的牌子，拿销售额的10%，作为承包费用。
做中高档的高层小区的利润率普遍都比较高。
普通的小区，毛利率在25%左右，高档的高层小区，毛利率可能会达到45%。
万通只拿10%。
其实就是赚个跑腿费，帮小兄弟忙了。
去了万通，冯老板那边已经拿出了基本的设计方案，摆了一个大桌子的楼盘沙盘，布局宽敞、翠绿盎然。
足足又十几撞高层住宅，期间还有健身器材、主干道、广场、小花园等等，其中还有几栋别墅排列其中。
“怎么样？”冯老板笑了笑，“刚做好的。”
周不器略带几分惊喜，“这么漂亮！高档小区啊！”
冯老板一挥手，“谈不上多高档，中档偏上吧。真正的富豪不会在这种地方买别墅。”
然后，他就拿来了一份基础文件，递过来。
产权年限：70年
容积率：2.76
绿化率：35
总户数：2000
建筑面积：30万平方米
占地面积：200亩
总共是12幢高层住宅和10幢组合别墅相结合，住区内有两条主街、6个广场、中央休闲绿地等建筑，还有1.7万平方米的社区花园和3万平方米河流休闲廊……
材料非常详实。
基本就是万事俱备，贷款到手就开工了。
周不器很惊讶的道：“这是都准备好了？效率这么高？”
冯老板笑道：“万通今年就有两个项目，上半年一个，下半年一个。下半年的在津门。时间很充分，少打会儿高尔夫球，就出来了。”
互联网人普遍都没有高尔夫爱好，周不器也是如此，呃……如果是去港府跟女明星打几颗高尔夫球，他还是挺有兴趣的，也算是对前辈的致敬。
“咦？这是一期工程？”
“对，那不写了嘛，占地面积200亩，还剩下175亩呢。”
“为什么？”
“没钱啊！”
冯老板摊了摊手。
搞这个房地产项目，紫微星不会拿一分钱，他也不可能动万通的现金流，毕竟不是自家的嫡系项目，属于帮忙性质。
贷款15亿元到账后，就只能搞这200亩地的一期工程。
预售款到账或者盖好之后拿到了进一步的银行贷款，才能继续开启二期工程。
周不器点了点头，“已经够好了。”
冯老板笑道：“这单生意，你赚了不少。你割出去的那块地地段很好，却是商业用地，价格不太高，如果拍卖的话，也就是3个亿。换来的这块地，改成住宅用地，如果拍卖……起拍价就得35亿。要是要人炒价格抢地，开到50亿、60亿的价格都不奇怪。”
“嗯，这是和市里说好的。这次的扶持，主要就是帮我们把总部园区盖好。总部的投资计划是60亿，扶持金额也差不多是这些。”
“60亿啊……一期工程差不多就赚回来了。”
周不器眼睛一亮，“是吗？”
冯老板道：“简单计算啊，建筑面积30万平，房价就算3万5，总销售额也是100亿了。万通拿10亿，扣税30亿，刚好剩下60亿。”
周不器撇撇嘴，“还有15亿的贷款没算呢！”
冯老板笑道：“二期工程啊。”
“嗯。”
周不器对这里面的事情心知肚明。
第一期紫微星能入账60亿，第二期大约能入账50亿，扣掉15亿的贷款……还剩下35亿，相当于净赚的。
这笔钱，是政府扶持计划之外的。
按照市里有关部门的计算，紫微星开发这块地做房地产，也就是入账60亿左右，刚好顶掉了总部建设的费用。
相当于是政府帮助紫微星盖的总部园区。
毕竟紫微星总部盖好了，意义很重大，相当于帮助市里做好了基础设施、招商引资和地区形象建设。
之所以计算下来，紫微星能赚到35亿……那就要感谢冯老板了，他没有宰客。恰恰相反，他给了紫微星一个极大的优待。
要是正常的业务合作，这笔钱应该是房地产开发商的利润。
当然，这里面还有一个“员工购房计划”。
紫微星要给优秀员工一个折扣购房的优惠价，到手的利润……可能会在30亿左右。
周不器对这波操作非常满意，同时对市里的支持和冯老板的大气表示感谢，“嗯，房地产开发我是不懂了，你觉得行，那就这么办吧。”
“你要觉得行，月末就能动工了。”
“呃……先别急，等我消息，你这边先保密。”
“嗯？”
“公司里还有点小麻烦没解决，我要处理一下。”
……
聂才俊在小会议室里见了IDG和金沙江的代表，进行了一次严肃地谈话。
表示紫微星不会回购任何股份。
公司正在着手多个大项目，会启动3个“百亿计划”。目前已经启动了两个，9月份会启动第三个。而且，紫微星研究院成立，周大老板还要买私人飞机……这些都需要钱。
紫微星没有回购股份的能力。
投资人都傻了。
还要买私人飞机？
没见过这样败家的！
这个周不器，太特么不靠谱了！
可是，这种早期投资人手里的股份，是不能随意出售的。出售多少，出售给谁，都必须由董事会的批准、许可才行。想要强制放弃股份，方式只有一条，那就是撤资。
撤资的话，那得吐血。
以周不器这伙人的败家程度，亏本50%都算少的。
好在聂才俊没有把路封死，“我最近找到了一个投资公司，愿意接手你们手里的这笔股份。”
IDG的投资人很是激动，“真的？”
“对。”
“全部股份吗？”
“对，你们两家，都可以接下来。”
“好！”
“不过要有折扣。”
说这话的时候，聂才俊有点心虚，这是周大老板布局一个月来，最大的利益诉求了。辛辛苦苦忙活了一个多月，总要赚点辛苦钱。
IDG的投资人似乎早有预料，不动声色，“折扣多少？”
聂才俊淡淡地道：“25%。”
金沙江的投资人当即一拍桌子，勃然大怒，“不可能！”
太欺负人了！
聂才俊一点也不着急，慢悠悠的喝了一口水，平静如水的说：“你们只有两条路，第一，撤资。第二，按照董事会的要求，把股份转给我们认可的投资机构，折扣25%。哦对了，还有第三条路，你们可以长期持有，不过……你们将享受不到任何权利，任何会议记录和财务报表都看不到。”
说完，就起身离开。
走到小会议室门口了，聂才俊回头，好心好意的说：“对了，我们老板脾气很臭，他说就给你们3天时间考虑。3天之后，终止谈判。我劝你们要早做决定，再见。”
